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【法眼看法】物業公司提高物業服務費收費標準能否成為業主拒繳物業費的理由?

【案情簡介】

小區業主陳某因一直拒繳物業費被物業公司訴至法院,其抗辯理由如下:1、原告擅自提高物業服務費收費標準,物業費漲到0.8元,無人告知;2、原告沒有履行好安全保障義務,車輛被物業公司門衛劃損后,物業公司沒有開除門衛,直到快離開小區時才開除門衛,并且原告物業服務不到位,車庫、雜屋被用作住房,往下深挖,影響房屋地基;3、原告沒有公布收費賬務,如電動車、外來車輛、快遞費的收費等,侵害業主知情權。

【法院判決】

原告與建設單位即湖南金達置業有限公司簽訂的《長沙市金達家園前期物業管理委托合同》系雙方真實意思表示,內容不違反法律、行政法規的強制性規定,合法、有效。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條之規定,建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同對業主具有約束力,因此,被告作為小區的業主,上述物業服務合同對其有約束力,被告應依約向原告繳納物業服務費。關于尚欠的物業服務費及違約金。2015年12月15日,原告向小區全體業主發出《公告》,決定從2016年1月1日起物業費收費標準每平方米上調0.2元,即每平米為0.8元。本院認為,雖然《前期物業管理委托合同》約定的物業服務費收費標準為每月0.6元/平方米,但隨著社會經濟的快速發展,物業管理和服務成本也隨之增加,原告在與社區及部分業主溝通、協商后,從2016年1月1日起按0.8元/平方米標準收取物業服務費合理合法,本院予以認可。至于被告所稱收費標準不統一的問題,因原告向業主收取物業服務費系其享有的民事權利,該民事權利原告可以自行處分,即使原告對部分業主存在物業費收費標準不統一的問題,亦是原告對自身民事權利的有效處分,本院予以認可。因此,被告從2016年1月1日起每月應按0.8元/平方米的標準向原告支付物業服務費。截至2017年11月底,被告尚欠原告物業服務費3806元。雖然繳納物業服務費是業主的基本義務,但作為物業服務企業,亦應按約向業主提供良好的物業管理和服務。根據被告向本院提交的相關照片,可以證明原告物業服務確有瑕疵,故本院酌情減免被告10%的物業服務費,即被告應支付原告2013年6月1日起至2017年11月底的物業服務費3425元(3806元×90%)。關于違約金,因原告物業服務確有一些瑕疵,被告并非惡意拖欠物業服務費,故本院對原告要求被告支付違約金的訴求不予支持。

【法眼觀點】

物業公司提高物業費收取標準,要有合法的流程和手續。物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。物業服務收費實行政府指導價的,有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素,制定相應的基準價及其浮動幅度,并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。


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