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【法眼看法】開發商責任為何最后導致物業費打折?


案情簡介:

孫某為某小區業主,A物業公司與孫某于2013年3月31日簽訂《前期物業管理協議》,約定A物業公司為上述小區提供物業服務。2015年3月起,孫某的房屋出現墻體開裂和滲水現象,導致裝修和電器等大量損壞。孫某就該問題向A物業公司進行了報告,后者也向開發商予以反映,該房屋現已維修完畢(孫某稱2016年7月維修完,物業公司稱具體時間不明)。2016年1月起,孫某以A物業公司未能就房屋質量問題履行通知和協助義務為由,拒絕繳納物業管理費截至2017年12月,欠費月數為24個月,每月金額為147.80元,共欠繳物業費3547.20元,經多次催繳仍未繳納。A物業公司遂將孫某訴至法庭請求物業費等各項金額共計4597.20元。


法院認為:

A物業公司與孫某簽訂的《物業管理服務協議》系雙方當事人真實意思表示,協議內容未違反法律法規的強制性規定,A物業公司已于本案所涉小區依約提供了物業管理服務,孫某亦接受了相應服務,雙方的物業服務合同關系成立,合法有效,孫某應當交納相應的物業管理費。孫某對欠繳物業費的事實及欠費金額均無異議,但抗辯稱A物業公司未能及時、積極配合開發商解決其房屋質量問題,導致該問題未能得到及時解決,故其拒絕交納物業費。庭審中A物業公司確認孫某已就房屋問題向其進行了反映,但并未提交證據證明其在此過程中積極與開發商進行了溝通和協調,而該問題長達一年多才得以解決,確對孫某使用該房屋造成了影響,故本院認定其履行管理職責存在瑕疵,其主張的物業管理費亦應適當減少。綜上,本院酌情將物業服務費調整至實欠金額的85%,即3015.12元(3547.20元×85%)。關于違約金部分,A物業公司履行管理職責雖有瑕疵,但該瑕疵并未構成根本違約,而孫某拒繳全部物業費的行為已經構成了根本違約,應當支付違約金,但亦應酌情予以減少。綜上,本院將違約金調整為欠繳物業服務費金額的20%,即603.02元(3015.12元×20%)。


律師分析

本案所涉房屋的漏水問題系外墻開裂引發,根據雙方《物業管理服務協議》約定,內外承重墻體系房屋共用部位,屬于物業公司維護、修繕的范圍。本案房屋質量問題發生在質保期內,雖依法應由開發商承擔維修義務,但物業服務公司基于其對外墻的維護和管理職能,應當履行積極通知和協助開發商進行維修的義務。需要重點注意的是物業公司在履行積極通知和協助開發商進行維修義務時應該注意好證據收集保存,以避免風險。


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